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不動産投資は、利益を得る目的で不動産に資金を投下することです。

具体的には、購入した不動産を人に貸すことで得られる賃料収入（インカムゲイン）と、その不動産を購入した金額以上の金額で売却することで得られる利益（キャピタルゲイン）という、２つの利益に期待して投資します。

バブル期は土地神話（不動産は必ず値上がりする）があったために売却利益に期待する短期的な不動産投資が主流でしたが、近年は毎月安定して入ってくる賃料収入に期待し、長期的な不動産投資が主流になっています。

不動産投資にはさまざまな種類の投資の方法があります。

まず、不動産投資とはどういうものか、他の投資との違いを知る必要性があります。

例えば、一般的な現物の不動産に投資する方法では、不動産を（マンションなど）を一棟ごと、もしくは一室を所有し、賃料収入を得ることで収益を上げるものです。 さらにその不動産を売却することができます。これを売却益といいます。

一見、株式投資と同じように思えますが、株式投資との最大の相違点は、投資家がその事業に直接的に関わるか、関わらないかです。

株式投資とは会社に出資という形で投資し、企業の社長などが中心となって事業を展開し、収益を上げ、その収益が配当、もしくは株価の上昇という形で投資家に還元されます。 よって、投資家は直接的にはその事業に関わることはありません。

現物の不動産投資の場合、投資家がオーナーとなって不動産を所有するので、入居者の募集から管理、更新まで、原則として投資家が行うことになります。 当然、その善し悪しによって収益も変化します。

管理は一般的には不動産管理会社に任せる事になりますが、不動産管理会社の選定も投資者（オーナー）がすることになります。

不動産管理会社にどこまでの部分を任せるかも、投資家の判断です。

当然、任せる内容によって手数料が異なってきますし、手数料によって収益性が異なってくるのです。

不動産投資は、不動産の特徴が色濃く反映された投資方法です。

まず不動産は公共性が強く、法律などの規制が他の投資手法より厳しいこと。

次に、土地の特異性です。同じ場所にある同じ大きさの土地は世界中でただ一つしかありません。株式投資であれば企業の規模が大きくなれば価格は上昇していきますが、建物は建築当初が最も新しく資産性があり、改築をしない限り、年数が経過するごとに必ず劣化・陳腐化します。

建物が大地震などの自然災害などにより建物が滅失、毀損してしまった場合や、その土地が汚染されていた場合の環境問題などにより、対象となる不動産の運用成果へ影響を与える場合もあります。

また、不動産投資は「ミドルリスク、ミドルリターン」といわれてます。
投資に対する利益は不確実です。
すなわち投資には、さまざまなリスクが伴います。
「リスク」は「不確実性」のほかに「危険、危険性」という意味でも使われます。また、投資が成功した場合の見返りのことを「リターン」とよび、一般的にリスクとリターンはある程度比例すると言われています。

下記は預金、株式、不動産におけるリスクとリターンを図や表にしたものです。

株式投資の場合、特に最近では短期間に激しく価格が変動し、リスクとリターンは非常に大きなものになっています。逆に預貯金などはリスクもほとんどない分、得られる利益（金利）も非常に低くなっています。

この中間に位置するのが不動産です。
不動産は売却価格が下落したり、地震や火災などのリスクはありますが、株式投資ほどリスクは大きくなく、リターンも比較的安定しています。一方で預貯金よりはリスクがあるものの、高いリターンを得ることができます。

不動産投資における尺度のひとつに「利回り」という言葉があります。不動産投資における利回りとは「投資金額に対する1年間の収入の割合」の事を指し、一般的に％（パーセント）で表示されます。

投資利回り（％）＝不動産から生まれる年間収入÷投資金額×100

例えば1,000万円の不動産を購入し、その不動産から得られる年間賃料が50万円だとすると、この不動産の利回りは5％となります。

ただし、不動産の場合は前述したようにさまざまな不確定要素、リスクが伴いますのでこの利回りは確定されたものではなく、あくまで予想に過ぎないということを頭に入れなければいけません。また、不動産は他の金融商品と異なり、投資する際に不動産本体の価格に加えてさまざまな諸経費が発生します。また、不動産を購入後、保有期間中もさまざまな費用が発生しますので、不動産の利回り表示と実際の手元に残る金額の利回りとは異なってきます。したがって不動産の利回りには単純に投資金額に対する年間収入の割合を示したいわば表面的な利回りと、諸経費も含めた実際の総投資金額に対して年間の収入から諸経費を引いた実際の収入の割合を示す実質の利回りの大きく分けて2つ存在することになります。表面の利回りと実際の利回りとでは大きく異なる場合がありますので注意が必要です。

不動産の利回りには大きく分けて2つある

不動産投資について理解を深めた後は、不動産投資の魅力（メリット）を紹介しましょう。具体的に不動産投資の魅力としてあげられるのは、公的年金をサポートする私的年金となること、生命保険の代わりになる、節税効果がある、相続税対策として有効、インフレに強いことなどがあげられます。以下に詳しく見ていきましょう。

毎月安定収入が得られる

不動産投資の一番の魅力は、安定的な収入を、毎月得ることが可能であるという点です。他の金融商品で毎月分配金を受け取れる商品は少ないのが現状です。株式投資においても配当は多くて半年に一度、そうでなければ1年に一度です。不動産投資の場合は入居者が確保できれば、その入居者が退去するまでの間、安定した収入が毎月見込めると考えても良いでしょう。これが年金を補うとも言われる不動産投資の一番の魅力です。

生命保険の代わりになる

投資用マンションをローンで購入すると、団体信用生命保険（いわゆる団信）に加入することになります。万一、ローン返済中に死亡したり、高度障害などの際でも、団体信用生命保険が適用され、ローンの残債は保険から支払われます。残されたご家族には債務のないマンションが残りますので、月々安定した家賃収入を受け取ることができます。また、マンションを売却して、まとまった資金を受け取ることも可能です。

節税効果がある

不動産投資では、家賃収入は不動産所得として給与所得等とは別に申告します。申告の際、建物の減価償却費やローン金利、さらに固定資産税、都市計画税などの必要経費が認められ、それらを家賃収入から差し引き、赤字部分を損益通算として給与所得や事業税などの他の所得から差し引いたうえで、所得税・住民税の節税をすることができます。ただし不動産所得が黒字の場合は、税額が増えますので注意が必要です。

相続対策になる

相続の際、購入した投資用不動産は時価で評価される現金や株式と違い、「評価額」（おおよそ、建物部分は取得価格の50％、土地部分は時価の80％で評価される）で決まります。賃貸中であれば、さらに土地・建物ともに2～3割の評価額を下げられますので、相続対策として有効といえそうです。

インフレに強い

デフレの影響で、最近の不動産価格や家賃は低迷しています。ただし、今後インフレになった場合、物価上昇にともない、預貯金などの貨幣価値が低下（目減り）し、投資物件の資産価値や賃料の上昇が想定されます。インフレ時に低下する預貯金の一部を不動産投資に回すことで、将来のインフレヘッジになります。またインフレ時に購入した不動産を売却すれば、多少の値上がり益（キャピタルゲイン）を見込める可能性もあります。

不動産投資のメリットとデメリットは？